2010년에 부모님께서는 수원의 아파트를 정리하시고, 시골에서 할머니를 모시고 사시려고 괴산으로 이사하셨습니다. 그리고 노후 대비를 위해 지금의 증평 원룸을 하나 매입하셨습니다.
제가 적극적으로 알아 본 것은 아니고, 아버지께서 발품을 팔아서
알아보신 것에 제가 약간의 자금 지원을 해드려서 최종 결정을 하게 되었습니다.
(지금 아쉬운 것은 그 때 세금 문제를 생각하지 못하고, 다 어머님 명의로 해 둔 것입니다.)
히스토리를 정리하면 2009년경에 경매로 나온 물건을 전 주인이 1억 5천에 매입을 했고,
몇 천을 들여, 칠도 하고, 원룸 안에 물건도 채우고, 공실로 줄이고 해서
가치를 올린 다음에 저희에게 4억에 팔았습니다. (진정한 고수 ^-^)
저희나 부동산에서는 전 주인이 얼마에 매입했는지 알기 때문에 5천 정도를
더 깍아 보려고 했지만, 지금 돌이켜 보면 이분은 선수였든지라,
자기는 4억 이하는 절대 안 팔겠다고 선을 그어서, 보기 좋게 협상 실패하고
계약을 했습니다. (준비 부족, 협상력 부재, 협상의 제일 원칙은 철저한 준비)
이제 만으로 10년차에 접어드는 가운데, 공실 문제, 진상 세입자, 중간에 상당한 수리비용 등 예상치 않은 변수가 많았지만, 그래도 어느 정도 부모님 노후 대비는 충분히 된 것 같습니다.
부가적으로 얻게 되는 소득도 있었습니다.
가끔 내려가서 보면, 넓은 땅에 우리 건물이 있는 게 뿌듯하기도 하고,
주인의 마음으로 청소도 하고, 주변 정리도 하게 됩니다.
어머니께서는 괴산에서 증평 오고 가고 관리하시기 위해
환갑이 넘어서 운전면허도 따시고, 세입자 관리를 위해
엑셀도 배우셨습니다.
아버지도 70순을 넘기신 이후에도, 치매 기운도 없으시고,
정신적으로는 건강하십니다.
돈으로 대비하는 노후보다, 두 분 모두 내가 할일이 있고
다른 사람들에게 도움이 되는 존재라고 느끼시는 것이
더 중요한 노후 대비의 요소인 것 같습니다.
그리고 저는 지금 서울생활을 정리하고 부모님 원룸에 내려와 살고, 원룸 운영과 관리하는 것을 배우고 있습니다.
세탁기, 보일러, 환풍기, 배관 소소하게 배워야 할 것이 상당히 있습니다.
평생을 펜대만 굴리고, 머리만 쓰던 제가 할 수 있을까 생각했는데, 막상 하나 둘씩 배우니 못 할 것도 아닙니다.
원룸이나 다가구 투자는 큰 시세차익을 보기 힘들지만, 안정적인 현금 흐름을 유지 할 수 있고, 대지 지분 이라는 땅을 확보할 수 있고, 많은 경우 주인세대의 거주 문제도 해결할 수 있다는 장점이 있습니다. 또 처음에 힘들기는 하지만, 인테리어나 도배 장판, 여러 관리 등을 배워두면, 나중에 다른 임대 사업을 하거나 자기 집 수리하는데도 비용을 더 줄이고, 이 분야에 대한 안목도 가지고, 새로운 사업 기회를 찾아 볼 수도 있고요. 그리고 좀 더 영역을 넓혀 택지 분양받고, 건축까지 도전해 보면 정말 부동산 투자의 철인 3종 경기 한 내공이 생길 수도 있습니다.
그래서 부동산 투자에 관심 있는 지인에게도, 남들 쉽게 하는 오피스텔이나 아파트 혹은 위험한 상가 투자를 하는 거보다, 좀 더 안정성이 있고, 그 동안 여러 가지 일도 배울 수 있는 원룸, 다가구 공부를 해 보는 게 어떻냐는 제안을 하기도 합니다.
운영 노우하우도 생기고, 물건을 볼 수 있는 안목이 생기면, 우리에게 처음 물건을 판 분처럼 어느 정도 시세차익도 볼 수 있는 가능성이 있고, 특히 서울 수도권에서 이런 기회를 찾는다면 여러 가지 메리트도 있기 때문이죠.
문제는 관리에 들어가는 시간이나 비용이 다른 부동산 투자에 비해 많다는 점입니다.
세입자가 많다보니 이런 저런 신경을 써야 하고,
에어컨, 보일러, 도배장판, 전등 교체 등 여러 가지 임대 사업에 따라오는 관리를 해야 합니다.
하지만 관점을 바꿔서 이런 저런 부동산 임대에 필요한 세부적인 기술과 간단한 수리를 배워둔다는 긍정적인 마음으로 하면 훨씬 재미있게 일을 해 볼 수 있습니다.
그리고 막상 일을 해 보면 생각보다, 그리 많은 시간과 노동력이 들어가는 것이 아닙니다.
청소도 운동한다고 생각해서 조금씩 하고, 수리는 몰리지 않으면 많아야 한 달에 1-2건입니다.
아래 원룸이나 다가구 주택 투자 및 운영에 관해서 공부해야 할 내용을 정리 해 보았습니다. 관심 있는 분들은 이 분야에 대해 좀 더 공부해 보면, 새로운 부동산 투자의 영역이 되지 않을까 싶습니다.
<인테리어 및 유지 관리>
도배, 장판
에어컨
보일러
세탁기
싱크대
문짝
전등 교체
<소규모 관리>
소독 (바퀴벌레)
쓰레기 분리수거
청소
<큰 관리>
누수
배관 및 하수도 막힘
페인트 칠
<계약 및 법적 문제>
임대차 계약
문제 세입자 관리
연체 문제 해결
<투자적 측면>
입지 및 시장 분석: 인구 및 임대 수요 및 공급 현황 파악
경매 공부하기
매물 평가하기
좋은 물건 사기
투자 수익률 계산
<건축>
토지 분양 받기
건축하기
대출받기
세금 공부
부가가치세
재산세
종합소득세
양도소득세
상속, 증여세
참고도서
<<40살 행복한 부자 아빠>>